افتح ملخص المحرر مجانًا
رولا خلف، محررة الفايننشال تايمز، تختار قصصها المفضلة في هذه النشرة الأسبوعية.
تم محو أكثر من 900 مليون جنيه إسترليني من قيمة المباني المكتبية لمجموعة كناري وارف، حيث حصل مالك المنطقة المالية على دعم من المقرضين لصفقة دين بقيمة 553 مليون جنيه إسترليني.
أعلن مطور ومدير عقار دوكلاندز في لندن – المملوك لشركة بروكفيلد وهيئة الاستثمار القطرية – يوم الخميس عن انخفاض سنوي بنسبة 14.7 في المائة في قيمة ممتلكاته العقارية إلى 6.8 مليار جنيه استرليني في عام 2023.
وقام المثمنون المستقلون بتخفيض مباني المكاتب، التي تشكل أغلبية المحفظة، إلى 4.3 مليار جنيه استرليني، يقابلها ارتفاع قيم التجزئة والأصول السكنية الثابتة.
وتضررت قيم العقارات التجارية بسبب ارتفاع أسعار الفائدة والمخاوف بشأن صحة سوق المكاتب. كما واجهت كناري وارف تحديات بسبب رحيل المستأجرين الرئيسيين، حيث تعمل على تنويع العقارات.
وتتحمل المجموعة 3.7 مليار جنيه استرليني من صافي الديون. ويمثل سعيها لإعادة تمويل القروض المقبلة مثالاً بارزاً على التحدي الذي يواجهه أصحاب العقارات في جميع أنحاء العالم في وقت يتسم بارتفاع تكاليف الاقتراض وانخفاض قيمة العقارات.
قالت مجموعة كناري وارف يوم الخميس إنها ستمدد القروض المرتبطة بمبنى إداري في 25-30 تشرشل بليس لمدة خمس سنوات، إلى جانب صفقتين ديون أخريين. المبنى هو موطن لشركة Big Four للمحاسبة EY.
وقالت المديرة المالية بيكي ورثينجتون لصحيفة فايننشال تايمز إن الشركة تتفاوض مع المقرضين وتراجع خياراتها للحصول على دين إضافي بقيمة 900 مليون جنيه إسترليني تهدف إلى تمديده أو إعادة تمويله قبل نهاية العام.
قال ورثينجتون: “لقد عملنا على جانب الديون في الميزانية العمومية”. وقالت إن “القروض هي شهادة على قوة أصولنا، والتحول الذي حدث في كناري وارف والدعم الذي نحظى به من مقرضينا لخطتنا طويلة المدى”.
تتمتع شركة كناري وارف بوضع أقوى من بعض المجموعات الاستثمارية الأخرى، نظرا لعقود الإيجار الطويلة على بعض أصول مكاتبها الرئيسية، والجيوب العميقة لمساهميها.
ومع ذلك، فإن جاذبية محفظة مكاتبها الأساسية أصبحت موضع تساؤل بسبب رحيل المستأجرين مثل بنك إتش إس بي سي وكليفورد تشانس. وقرر آخرون، بما في ذلك باركليز ومورجان ستانلي، البقاء. من المرجح أن تتطلب مباني المكاتب القديمة في العقار ترقيات باهظة الثمن من أجل جذب مستأجرين جدد أو تكييفهم مع استخدامات أخرى.
“لقد انخفضت القيم. لا يمكنهم إعادة تمويلها على أساس المثل بالمثل. لكن لديهم المال لإعادة تمويله والحصول على مزيد من الوقت. وقال رمزي قطان من وكالة موديز للتصنيفات الائتمانية “أعتقد أن هذه هي القصة حقا”.
مثل المستثمرين العقاريين الآخرين، اضطرت كناري وارف إلى خفض حجم قروضها لإعادة التمويل مقابل عقارات أقل قيمة. وتضمنت الصفقة في 25-30 تشرشل بليس، المؤجرة أيضًا لوكالة الأدوية الأوروبية، سداد حوالي 100 مليون جنيه إسترليني من أصل 439 مليون جنيه إسترليني في شكل قروض، بالإضافة إلى اتفاق لسداد المزيد من الديون بشكل تدريجي مع مرور الوقت.
وقد تسللت نسبة القروض إلى القيمة للمجموعة بالفعل فوق هدفها البالغ 50 في المائة في السنوات الأخيرة، وفقا لوثائق الشركة، حيث تضررت قيمة ممتلكاتها بسبب ارتفاع أسعار الفائدة والمخاوف بشأن صحة سوق المكاتب. .
وسيكون دعم المساهمين حاسما في التغلب على الانكماش الحالي في سوق العقارات. أعلنت شركة بروكفيلد وجهاز قطر للاستثمار في تشرين الأول (أكتوبر) عن ضخ 300 مليون جنيه استرليني من الأسهم الجديدة وتوسيع قرض المساهمين بقيمة 100 مليون جنيه استرليني لشركة كناري وارف – وهو أول ضخ للأسهم منذ شراء كناري وارف في عام 2015.
وقال ورثينجتون: “نحن نخطط وندير الأعمال على أساس أننا لا نحتاج إلى المزيد من الأموال من المساهمين. ومع ذلك، فإن رأس المال الذي استثمروه في العمل كان بالتأكيد مفيدًا للغاية.
وكانت المجموعة قد وافقت بالفعل على صفقات ديون بقيمة 930 مليون جنيه استرليني في العام الماضي، مع مقرضين من بينهم سيتي، وستاندرد تشارترد، وستاروود، وسي بي آر إي إنفستمنت مانجمنت. وكانت القروض مرتبطة بمحفظتها السكنية وخط أنابيب التطوير.
ووافقت يوم الخميس أيضًا على قرض بناء بقيمة 80 مليون جنيه إسترليني لمباني سكنية جديدة مخدومة، واستبدلت منشأة بناء قائمة بقرض بقيمة 132 مليون جنيه إسترليني لمبنى متعدد الاستخدامات يشمل مكاتب وفنادق ومرافق ترفيهية.
أعلنت الشركة عن زيادة في الإيرادات وتسجيل أعداد قياسية من الزوار، حيث يأتي 1.3 مليون شخص إلى العقار كل أسبوع في المتوسط. وانخفضت الأرباح الأساسية قبل الضرائب، والتي تستثني التغيرات في قيمة العقارات، من 40 مليون جنيه إسترليني في عام 2022 إلى 28 مليون جنيه إسترليني في العام الماضي، بسبب ارتفاع تكاليف التمويل.
لا يزال يتعين على كناري وارف معالجة موعد استحقاق تشرين الثاني (نوفمبر) على قروض بقيمة 564 مليون جنيه إسترليني مرتبطة بـ1-5 Bank Street، وهو برج مكاتب يضم بنك SocGen والبنك الأوروبي لإعادة الإعمار والتنمية. وقالت ورثينجتون إنه كان هناك “تقدم إيجابي للغاية” في المفاوضات مع المقرضين لسداد وتمديد الديون.
كما أنها تواجه موعد استحقاق في أبريل 2025 على الشريحة الأولى البالغة 350 مليون جنيه استرليني من سنداتها الخضراء، والتي يتم تداولها بنحو 92 بنسا للجنيه، وفقا لبيانات من بلومبرج.
تلقت مجموعة كناري وارف للاستثمار القابضة، إحدى الكيانات الرئيسية ضمن الهيكل المؤسسي للمجموعة، تأكيدًا كتابيًا من Brookfield وجهاز قطر للاستثمار بأن المساهمين سيقدمان الدعم المالي كجزء من تحليل “الاستمرارية” في تقريرها السنوي.