افتح ملخص المحرر مجانًا
رولا خلف، محررة الفايننشال تايمز، تختار قصصها المفضلة في هذه النشرة الأسبوعية.
تراهن شركة Grosvenor، الشركة العقارية التابعة لدوق وستمنستر، بشكل كبير على مساحات العمل المرنة لتلبية متطلبات مستأجري مكاتب West End بعد كوفيد وتحقيق عوائد أعلى.
وتخطط المجموعة، التي تمتلك أجزاء كبيرة من مايفير وبلجرافيا في لندن، إلى مضاعفة مساحة مكاتبها المرنة إلى 300 ألف قدم مربع، أي ما يعادل حوالي خمس محفظة مكاتبها في المملكة المتحدة.
وقال الرئيس التنفيذي مارك بريستون “الشيء الذي فاجأنا [is] ما مدى جاذبية هذا المنتج الآن على نطاق واسع للشركات التي قد تميل إلى الاعتقاد بأنها ستتطلب التزامًا طويل المدى.
وقال إن شركة جروسفينور حاولت الدفع باتجاه مساحات العمل المرنة – التي تأتي بعقود أقصر بالإضافة إلى الأثاث والخدمات الإضافية – عدة مرات خلال العقدين الماضيين. لكنه قال إنها “لم تنطلق حقا” حتى الآن، وهو ما نسبه إلى “أنماط العمل الهجين في مرحلة ما بعد الوباء”.
تنضم جروسفينور إلى أصحاب العقارات المدرجين مثل شركة British Land and Land Securities، والمتخصصين في مكاتب لندن بما في ذلك Great Portland Estate وDerwent، الذين عززوا جميعًا عروض مساحات العمل المرنة لجذب المستأجرين الذين يتبنون المزيد من العمل المختلط.
وفقا لشركة سافيلز، تمثل المساحات المكتبية المرنة الآن 15 في المائة من سوق المكاتب في المملكة المتحدة، مع نقص المعروض في مايفير وفيكتوريا في لندن.
وقال بريستون إن بعض “شاغلي الشركات الكبيرة” في جروسفينور كانوا يستبدلون مكاتبهم التقليدية بمساحة مرنة.
وقال إن صناديق التحوط، وهي الدعامة الأساسية لسوق المكاتب في مايفير، ملتزمة إلى حد كبير بعقود الإيجار التقليدية، لكن المستأجرين من الشركات في قطاعات مثل التكنولوجيا والاتصالات والتسويق كانوا أكثر عرضة للتحول.
تقليديا، يقوم أصحاب المكاتب بتأجير الطوابق الفارغة بعقود إيجار لمدة 10 سنوات أو أكثر، حيث يدفع المستأجرون عادة ثمن التركيبات الداخلية.
عادةً ما يدفع الملاك الذين يقدمون مساحات مرنة مقدمًا مقابل التأثيث، ويوقعون المستأجرين على عقود أقصر مع تقديم خدمات مثل WiFi والاستقبال. وقال بريستون إن أصحاب العقارات “يتحسنون في تقديم الخدمات، وليس فقط توفير الطوب والملاط وجمع الإيجار”.
النموذج الجديد يزيد التكاليف الأولية لأصحاب العقارات ويمنحهم قدرا أقل من اليقين بشأن المدة التي سيبقى فيها المستأجرون. لكن هذا يعني أيضًا أن بإمكانهم تحصيل إيجارات أعلى، في وقت يحتاج فيه الكثيرون إلى دخل أكبر لتغطية تكاليف الديون المرتفعة.
ويأتي هذا الإعلان في الوقت الذي أعلنت فيه شركة جروسفينور عن النتائج السنوية التي أظهرت انخفاض قيمة ممتلكاتها العقارية في المناطق الحضرية بمقدار 400 مليون جنيه إسترليني إلى 8.6 مليار جنيه إسترليني. وكانت خسائر التقييم أقل حدة من تلك التي تكبدها العديد من المستثمرين، حيث أثر ارتفاع أسعار الفائدة على أسعار العقارات.
وقد صمدت منطقة ويست إند في لندن، والتي تشكل غالبية تلك المحفظة، بشكل جيد نسبيا واستمرت في جذب المستأجرين والمستثمرين على حد سواء.
وهي مملوكة للقطاع الخاص من قبل عائلة جروسفينور الأرستقراطية، التي تمتد مصالحها العقارية في لندن إلى أكثر من 300 عام، وتضم المجموعة عقارات زراعية واسعة ومحفظة كبيرة في الخارج تتراوح من الخدمات اللوجستية في بولندا إلى إسكان الطلاب في البرازيل.
انخفض الربح قبل الضريبة من أعمالها العقارية، المعدل لاستبعاد التغييرات في التقييمات، من 52.7 مليون جنيه إسترليني في عام 2022 إلى 41.5 مليون جنيه إسترليني في العام الماضي – على الرغم من الأرباح المرتفعة في المملكة المتحدة. وقال بريستون إن الخسائر في أعمال جروسفينور الدولية، وخاصة في مشاريع التطوير السكنية في سان فرانسيسكو، وصلت إلى الحد الأدنى.
على الرغم من أن ديون جروسفينور أقل من العديد من أصحاب العقارات، مع نسبة صافي الدين إلى حقوق المساهمين تبلغ 27 في المائة، إلا أن صافي تكاليف التمويل السنوية ارتفعت بمقدار 20 مليون جنيه إسترليني مقارنة بمستويات عام 2021. وقد أطلقت مؤخراً استراتيجية الإقراض في المملكة المتحدة، وزادت استثماراتها في الخارج، كجزء من الجهود الرامية إلى تحقيق عائد أعلى من استثماراتها.
وقالت جروسفينور إن أعمالها العقارية في المملكة المتحدة خفضت بصمتها الكربونية بنسبة 32 في المائة على مدى ثلاث سنوات، وأكملت أعمال التحديث البيئي على مساحة مليون قدم مربع في لندن. وقال بريستون إن أوراق الاعتماد الخضراء كانت أساسية لجذب المستأجرين إلى مشاريعها الجديدة ومساحاتها المكتبية المرنة.