افتح ملخص المحرر مجانًا
رولا خلف، محررة الفايننشال تايمز، تختار قصصها المفضلة في هذه النشرة الأسبوعية.
الكاتب هو الرئيس التنفيذي لمجموعة ميريديث ويتني الاستشارية
ماذا لو أخبرتك أنه من الممكن أن يتم ضخ تحفيز غير مسبوق في الاقتصاد الأمريكي، وهو ما لن يكلف الحكومة شيئاً ولن يضيف دولاراً واحداً إلى العجز الوطني؟ وفي وقت مبكر من هذا الصيف، يمكن أن تبدأ الخطوة المقترحة في إطلاق العنان لما يقرب من تريليون دولار في محافظ المستهلكين. وبحلول الخريف، قد تكون في طريقها إلى تريليوني دولار.
في الشهر الماضي، قدمت وكالة تمويل الرهن العقاري التي ترعاها الحكومة، فريدي ماك، اقتراحاً إلى منظمها، الوكالة الفيدرالية لتمويل الإسكان، للدخول في سوق الرهن العقاري الثانوي، والمعروف باسم قروض ملكية المساكن. لقد كانت هذه خطوة ذكية من جانب فريدي، وسوف تفعل FHFA الكثير من الخير من خلال الموافقة عليها. على الرغم من وجود أكثر من 32 تريليون دولار من الأسهم في الميزانيات العمومية لأصحاب المنازل، لم يتم استغلال سوى القليل منها من خلال قروض أسهم المنازل.
في عام 2007، قبل الأزمة المالية مباشرة، كان هناك أكثر من 700 مليار دولار من قروض ملكية المنازل المستحقة. اليوم، هناك ما يقرب من 350 مليار دولار. وقد ارتفعت أسعار المساكن بما يزيد على 70 في المائة منذ ذلك الحين، فلماذا انخفضت القروض العقارية إلى النصف إذن؟
بعد الأزمة المالية، قامت البنوك بنشاط بتخفيض تعرضها للرهن العقاري. على سبيل المثال، قام بنك أوف أميركا بتخفيض محفظة قروضه العقارية من أكثر من 150 مليار دولار في عام 2009 إلى 25 مليار دولار. وفي عام 2022، سيأتي أكثر من 50 في المائة من قروض الإسكان من مشغلين غير تقليديين. لا تمتلك هذه الشركات غير المصرفية ميزانيات عمومية تمكنها من الاحتفاظ بالقروض كما فعلت البنوك تقليديًا، لذا ما لم تتمكن من بيع القروض التي أنشأتها إلى فريدي أو زميلاتها من وكالات الإسكان فاني ماي وجيني ماي، أو مستثمرين من القطاع الخاص، فإنها لن تفعل ذلك. لا تنشئهم.
وهناك آلة قوية ومجهزة جيداً للأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري للقروض العقارية الأولى، حيث تشتري فاني أو فريدي أو جيني قروض الرهن العقاري، وتجمعها وتبيعها كأوراق مالية مدعومة بالرهن العقاري لمستثمري القطاع الخاص في السوق المفتوحة، بتيسير من شركات وول ستريت. هذه العملية تزيد بشكل كبير من السيولة في السوق. ولا يوجد أي من هذه السيولة في سوق الرهن العقاري الثاني.
ومن الممكن أن يغير اقتراح فريدي ماك كل ذلك، ولا يمكن أن يأتي في وقت أفضل. يشعر أغلب الناس في الولايات المتحدة بوخزة التضخم المستمر، لكن الأميركيين الأكبر سنا الذين يعيشون على دخل ثابت تضرروا بشكل خاص. وارتفعت تكاليف التأمين لأصحاب المنازل بنسبة تزيد على 11 في المائة على مدى ثلاث سنوات بينما يدفعون المزيد من الضرائب. وارتفعت عائدات الضرائب العقارية في الولايات المتحدة بنسبة 26 في المائة خلال السنوات الثلاث الماضية.
ربما هذا هو السبب وراء تحمل كبار السن للديون أكثر من أي فئة عمرية أخرى خلال السنوات القليلة الماضية. واليوم، يمتلكون 23% من إجمالي الديون الاستهلاكية، أي ضعف حصتهم في عام 1999. وينبغي لهذه الاتجاهات أن تبدو غير بديهية، حيث أن الأفراد الأصغر سنا والأفراد الأكبر سنا عادة ما يكونون على جانبي منحنى الجرس لإجمالي الديون الاستهلاكية المستحقة مع ديون أقل.
قبل الأزمة المالية، كانت هذه هي الطريقة التي تم بها توزيع رصيد الديون الاستهلاكية. الآن، ما يقرب من نصف جميع كبار السن معرضون لخطر الصدمة المالية مع أقل من ستة أسابيع من المدخرات السائلة. وهذا يعني أنهم إذا واجهوا نفقات طبية غير متوقعة، أو إصلاحات مفاجئة في منازلهم، أو زيادة سريعة في الضرائب العقارية والتأمين، فلن يكون لديهم أي شبكة أمان. تجعل نقطة الضعف هذه من كبار السن جمهورًا متقبلاً للغاية لمنتجات الأسهم المنزلية، بشرط أن تكون بأسعار معقولة ويسهل الوصول إليها نسبيًا.
ومن الممكن أن يشكل اقتراح فريدي ماك الثاني المقترح بشأن الرهن العقاري/ملكية المساكن، إذا تم تنفيذه بفعالية، بمثابة شريان حياة لهذه الأسر، حيث يوفر لها المرونة المالية. فهو يضع مبادئ توجيهية لحماية كل من المقترض وفريدي ماك اللذين من المحتمل أن يكونا نموذجًا للتحركات المستقبلية لفاني ماي وجيني ماي. لن يشتري فريدي سوى الرهن العقاري الثاني للمقترضين الذين لديه بالفعل رهن عقاري أول معهم، ولا يمكن أن تتجاوز نسبة القرض إلى قيمة الرهن العقاري الأول والثاني 80 في المائة من قيمة العقار. وتبلغ نسبة القرض إلى القيمة الحالية لمحفظة الرهن العقاري الخاصة بشركة فريدي 52 في المائة. وبالتالي، فإننا نقدر أن فريدي يمكن أن يوفر 980 مليار دولار من الأسهم لأصحاب المنازل.
وإذا اتبعت فاني ماي وجيني ماك خطى فريدي ماك في شراء الرهن العقاري الثاني، فإننا نقدر أن سوق قروض ملكية المساكن الثانوية قد تتجاوز 3 تريليون دولار. ومن خلال فتح سوق التوريق أمام قروض الرهن العقاري الثانية، فإن المزيد من المؤسسات لن تميل إلى إصدار القروض فحسب، بل إن التكاليف التي يتحملها المقترضون سوف تنخفض بشكل ملموس مع المزيد من مقدمي التمويل. كما أنه سيوفر حافزًا كبيرًا للاقتصاد والمستهلك الذي يبدو أنه يتباطأ دون إضافة سنت واحد إلى الدين الحكومي. نادراً ما رأيت مثل هذا السيناريو الحقيقي الذي يحقق الفوز للحكومة ووول ستريت والمستهلك الأمريكي.